パッシブデザインのゼロエネ・エコハウス:自然の恵みを生かす家づくり

太陽,風など自然の恵みを生かす地中熱利用のパッシブデザインによる、ゼロエネ・エコハウスと庭づくりに力を入れているSUR都市建築事務所です。

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デフレ・スパイラル?

2010/06/27 Sun [Edit]

このところ何軒か続けて、住宅の工事費見積もり結果が
予想より5~10%安く出ています。

最近、設備機器の値上げなどあったので、さすがにそろそろ
値上がり傾向かと思いましたが、直近の結果も
予想よりかなり安いものでした。

工事費が安いという事自体は悪いとは言えませんが、
適正価格より安いのではというのが正直な実感です。
住宅の着工件数の落ち込みで仕事が少なく、利益は出なくても
仕事がないよりはましということで、仕事が欲しくて
安い金額を入れてくるのでしょう。

不当に儲けるのは困りますが、適正な利益で
気持ちよくいい仕事をしてもらい、
建て主も工事会社もみんながハッピーになれるのが理想だと思います。

とはいっても、相見積もりで安くしてでも仕事が欲しい
という工事会社がある時に、それより高い金額のところに
請け負わせるわけにもいきません。

もちろん、極端にすぎる安値は工事に無理が生じて危険ですが、
そこまでは行かないギリギリの線という感じですし、
そもそも見積もりを出す時点で信頼の置けるところを
選んでいるわけですから大丈夫だとは思います。

建て主にとっては、まさに建て時ではありますが、
職人さんたちが本当に限界の金額で仕事をしている結果だ
という事を忘れないでいただきたいと思います。

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住宅の価格・設計料って高い?

2010/05/14 Fri [Edit]

以前に設計事務所に依頼しても決して高くはならないという話をしましたが、
では、その設計料そのものって高いのでしょうか。
一般的には設計料(正確には設計監理料)は工事費の10~15%ですから
普通の規模だと300~400万円になります。たしかに大金ですよね。

では、一体設計監理ってどんなことをするのでしょうか。
具体的な内容はとても簡単には説明できませんから、
単純に作業ボリュームをまとめてみましょう。

・事前調査、準備
まず、はじめにすることは、敷地の調査。
現地に行き、周りの状況を観察。役所などにゆき法律の規制も調べます。
一方、クライアントから良く話を聞いて、希望条件の整理。
必要があれば、測量や地盤調査の手配。古家があれば解体の手配。

・基本設計
そして、実際の設計作業ですが、先ず基本設計。
これは、簡単に言ってしまえば間取りを決める作業。
どういう家にしたいのかクライアントとやりとりしながら形を決めて行きます。
これにはスムーズにいっても3ヶ月程度はかかります。
場合によっては半年以上かかる事もあります。
その間クライアントとの打合せを3週間に一回ぐらい、
メールでのやりとりもありますし、模型やコンピューターで3Dも作ります。

・実施設計
次に実施設計。工事のための図面を作る作業です。
これはおよそ2ヶ月かかります。
実施図面はA3版で50~70枚になります。
仕上げ材料や、設備機器を決めるためにクライアントと
ショールームなどにも行きます。
また、建築確認申請のために審査機関との打合せもあります。

・見積もりと調整
こうして実施設計図面が完成したら、工務店に見積もりに出します。
2,3週間で工事費の見積もりが上がってきますから、今度はその内容を精査し
無駄な部分を削ったり、抜けているところを含めたり、
そして予算オーバーしていれば、予算内に収まるよう
クライアントと打合せながら仕様などの調整をします。
この見積もりと調整にも2ヶ月ほど必要です。
この間に建築確認申請の手続きも済ませます。

・工事監理
めでたく工事費も予算内に収まり工務店との契約が済むといよいよ着工です。
工事期間は木造2階建てでほぼ6ヶ月。
その間設計事務所はほぼ一週間に一度のペースで現場に行き
工事の内容をチェックします。
したがって現場には工事期間中だけでも30回近く行く事になります。
また、仕上げ材料や仕上げの色などは現場に入ってからもう一度
サンプルを用意してクライアントと確認しますし、
以前に書いたBOX検査もします。
また、家具やカーテン類の購入の相談、植栽計画もします。

・完成、引き渡し
そしていよいよ完成となると、竣工検査の手続きがありますし、
クライアントにももちろん検査をしてもらい、最終的にOKがでたところで
建物の引き渡しという事になります。
その時に、使い方やメンテナンスについての説明もします。

・アフターフォロー
こうして、無事竣工となった後も、不具合がないかの確認や
アフタメンテナンスも工務店とともに行います。

ざっとこんな具合です。
このように一軒の住宅が完成するまでには、一年以上かかります。
その間、そう何軒も一度に設計監理できるわけではありません。
さらに、アフターフォローがあり、一生のお付き合いです。

これだけの事をするのですから、設計料は決して高くない、
むしろ安いぐらいだと思いますがいかがですか。

本当に「高~い」設計料なら、設計事務所ってもっと
儲かっているはずですよね。
でも周りを見渡したところでは、あまりお金持ちはいないようですが・・・・・

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住宅の価格・パッシブソーラーの場合

2010/04/26 Mon [Edit]

パッシブソーラーってどのぐらい高くなるの・・・・・?

いきなり結論を言ってしまうと私の事務所の方式の場合20~30万円です。
本当にたったそれだけ!?

以前に書いたようにパッシブソーラーというのは機械に頼らず
「建築的な工夫」によるものですから、特別なコストがかかるような
大げさな装置はパッシブソーラーとはいえません。
そもそも工夫というほどのものではなく、当たり前の事を
きちんとやって行くだけなのです。

十分な日照が得られるようなプランニングの工夫をした上で
高気密高断熱で、軒や庇を出し、複層ガラスを使います。
植栽も大事な要素です。
つまり、建物の基本性能はしっかりしたものが要求されます。
しかしそれらの事はパッシブソーラーに限った話ではありません。

したがって、私の事務所のパッシブソーラー独自の付加物といえば
地熱利用の循環システムだけで、これは中間型換気扇と
塩ビダクトなので、上記のような金額で済みます。

ですから、以前に住宅の価格で書いたように、
普通の住宅と変わらない金額で可能です。

「コスト・パフォーマンス」には自信がありますよ。
でも、もう少し高くないとありがたみがないかもしれませんね。

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住宅の価格・ではいくらで家は建つ?

2010/04/20 Tue [Edit]

何回か前に、設計事務所に頼んでも割高にはならないという話をしましたが、
では、実際のところ設計事務所で家を建てるといくらかかるのでしょうか。
以下の話は、SURの場合です。

つまり、高気密高断熱で、サッシはもちろんペアガラス、仕上げも主に
自然素材、地熱利用のパッシブソーラーの仕組みを組み込み、床下暖房も
含みます。耐震的にもほぼ「耐震等級2」相当とします。

その場合建物本体は最低、税別で坪70万円。一般的には75~80万円です。
(ここには、通常の給排水および電気設備、作り付けの家具なども含みます)
70万円を切ろうと思うと、上記の基本性能をある程度犠牲にするしか
ありませんが、ランニングコスト、メンテナンスコストに差が出ますから、
長い目で見ればかえって高くつき、私の事務所としては、お勧めできません。

建築本体以外には、地盤改良費(都内の場合必要な場合が多い)
外構工事費、場合によっては解体工事費がかかります。
そして、もちろん設計料もありますね(SURのホームページ参照)

その他、カーテン類が必要ですし、新しく家具や家電品も買いたいでしょう。
もっともこのあたりは我慢すればかなり安く済ませる事が出来ますが。

他には、各種税金や引っ越し費用もかかります。
多少の予備費も見ておいた方が良いでしょう。

それら関連する費用を全部含めると、すごく大ざっぱに言って
およそ坪90~100万円になります。
がんばって節約しても85万円が限界だと思います。
たとえば30坪の住宅だと総額で最低2550万円以上
出来れば3000万円近く用意したいところです。
けっこう建築本体以外に費用がかかるものなのです。

なお、以上の話は一般的な30~40坪程度の住宅の場合です。
大きい住宅ほど多少割安になりますが、大きい住宅ほど
贅沢な仕様になる場合が多いので、結局は同じかもしれませんね。

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住宅の価格・設計事務所は高い?

2010/04/15 Thu [Edit]

住宅の設計を「設計事務所」にたのむと、少なくとも設計料の分だけ高くなる
と思われているようですが、本当にそうなのでしょうか。

ハウスメーカーとの比較なら実はむしろ逆なのです。
なぜ・・・・・?

大きな会社は営業経費がかかるからです。
各種媒体への広告費は莫大なものですし、多くの営業マンを抱えています。
仕事で付き合いのあった数社の大手ハウスメーカーから聞いた話だと、
およそ25%だそうですから、実際の建物のコストは残り75%以下です。
しかも工事をするのは下請けの建設会社です。

一方、設計事務所と工務店の組み合わせはどうでしょうか。
設計料は多くて15%ですから、残り85%が工務店の工事費になります。
つまり実際に工事をする工務店(建設会社)に渡る金額は、
75%対85%で10%以上 こちらの方が多いことになります。

ハウスメーカーの方が大量仕入れなどで安くできる部分も少しはありますが、
建設費の中で占める割合はわずかで、この関係が逆転する事はありません。

また、設計事務所や住宅主体の工務店でも営業経費がゼロではありませんが、
せいぜいホームページを作ったり、この様にセッセとブログを書いたり(笑)
という程度で、まったく可愛いものです。

でも、やっぱり設計事務所に頼むと高いと聞いているけど・・・・・
という声が聞こえてきます。

それは、建物のグレードが違うからです。
つまりコスト・パフォーマンスは設計事務所の方がよいとしても
設計事務所の設計する住宅は作るのにお金がかかる場合が多いわけです。

そのお金がかかる部分というのが何かが重要です。
本当にクライアントにとって大事な部分のグレードが高くなるならよいですが、
得てして建築家の自己満足的なデザインでお金がかかってしまう例があります。

そのあたりは、よい設計事務所を探すしかありませんが、
これがなかなか難しい。
私の事務所なら間違いないのですが・・・・・(笑)

という事で、本日はPRのブログでした。

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